Дома Сибири • Перепланировка квартир по закону России
Последние 10-15 лет, и особенно 90-е гг., можно назвать хаосом
переходного периода. Очень быстро трансформировались представления людей о красоте и качестве жизни.
Законодательство не успевало за меняющимися реалиями; плохо функционировали органы, которые должны
были контролировать правильность эксплуатации жилья. В этих условиях жители многоэтажек творили
что хотели и часто вообще не подозревали, что на проведение серьезных преобразований в своих
квартирах нужно у кого-то спрашивать разрешение.
Всего лишь полтора года назад на федеральном уровне работал
старый Жилищный кодекс РСФСР, который по большому счету вопросы перепланировок не регулировал.
В нем была лишь одна небольшая статья (ст. 84), определявшая общий порядок действий. Эти
проблемы решались на региональном уровне: каждый субъект принимал свои законы и нормативные
акты. 1 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс РФ, в соответствии с которым определение
общих условий и порядка переустройства и перепланировки относится к компетенции органов
государственной власти РФ, а не местных властей. Последние занимаются лишь согласованием
переустройства и перепланировки, а также осуществляют контроль за использованием и сохранностью
муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений этого фонда установленным
санитарным и техническим правилам и нормам и другим требованиям законодательства (ст. 14 ЖК).
В кодексе рассматриваемым вопросам посвящена пусть небольшая, но целая
глава, состоящая из четырех статей. В частности, здесь (ст. 25) даны определения терминам.
"Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных
сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения
изменения в технический паспорт жилого помещения". А перепланировкой называется изменение
конфигурации жилого помещения, которое также влечет необходимость внесения изменения в его
техпаспорт. К сожалению, до сих пор на федеральном уровне не утверждена форма последнего,
но уже определено, что технической паспортизацией жилья наряду с его инвентаризацией будут
заниматься БТИ. Кстати, согласно ст. 19 ЖК, техпаспорт - это документ, содержащий техническую
и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилья
установленным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические нормы и правила и
другие требования законодательства.
Право на проведение переустройства и (или) перепланировки
квартир имеют только их собственники (ст. 26 ЖК). Если вы занимаете жилое помещение
по договору социального найма, для осуществления преобразований в своей квартире
вы должны обратиться в местный орган власти, являющийся наймодателем по договору,
с тем чтобы он уполномочил вас приступить к делу. А ведь чиновники могут и не разрешить
проводить какие бы то ни было работы. Если вы собственник, для вас в той же статье
ЖК содержится исчерпывающий перечень документов, которые нужно предоставить в орган,
осуществляющий согласование. Максимальное их количество - шесть, минимальное - три:
заявление по форме, утвержденной Правительством РФ (см. Постановление Правительства
№ 266 от 28.04.2005 г.); правоустанавливающие документы на квартиру (Свидетельство о
регистрации права собственности, договор купли-продажи и пр. - подлинники или заверенные
нотариусом копии); подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства
и (или) перепланировки (в некоторых самых простых случаях достаточно эскиза, нарисованного
от руки прямо на копии поэтажного плана БТИ). Когда на каждую квартиру будет заведен
технический паспорт, он тоже обязательно потребуется. (Пока его заменяет план данного
помещения и смежных с ним.) Для нанимателей необходимо письменное согласие всех членов
семьи на проведение работ. А если дом, в котором находится жилое помещение, является
памятником архитектуры, истории или культуры, нужно заключение органа по охране соответствующих
памятников о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки в нем.
К слову, при рассмотрении заявлений от
собственников и нанимателей применяются неодинаковые подходы. Например,
нанимателю при проведении перепланировки не разрешается уменьшать площадь жилых
помещений за счет нежилых, а собственнику позволяется. В общем, это вполне логично,
поскольку занимаемая квартира принадлежит не нанимателю, а городу. И последний вправе
в будущем распорядиться своей собственностью: если вы, скажем, поменяете данную квартиру
на другую, сюда въедет следующий наниматель. А значит, жилая площадь не должна уменьшиться.
Кроме того, в гл. 5 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" устанавливаются четкие
требования к помещениям квартир, предоставляемых гражданам в зданиях государственного и
муниципального жилищных фондов. Для частных домов, строящихся на деньги соинвесторов, а
также жилищных кооперативов и ЖСК используются другие нормы.
